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2016地板
2016吊頂
2016扶手
2016扶梯
2015年轎廂新圖
2016別墅電梯轎廂裝潢
2016轎門
2016轎廂
上海這個老小區加裝6部電梯后,居民開始自己管賬了

在上海中心城區,加裝電梯的居民區有不少,但從零星的“盆景”發展到“成片”加裝的居民區還不多。

位于武夷路的周家橋街道中五居民區就是一個。電梯裝潢公司記者去年采訪這個小區時,兩部電梯已落成,一年過去,又有4部電梯投入使用,另外4部電梯完成立項、正進入加裝程序。

電梯落成只是第一步。緊接著,費用分攤、日常維護等事接踵而至,中五居民區的電梯“自我管理”由此拉開了帷幕,街道也借勢開展了對售后公房小區分類治理工作的積極探索。

“頭雁”效應

建成于上世紀90年代的中五居民區共有46個門棟。因為沒有電梯,不少下樓困難的老人成了“懸空老人”。有的高層老人患有重病上下樓困難,干脆搬到了兒子家;不少鄰居想把房子賣掉,換成電梯房。

最先“破冰”的是727弄21號樓。70多歲的高工李祥玉主動挑擔,和兩位居民成立加裝電梯三人小組,分別負責財務、群眾發動和技術。李祥玉記得,當初來回跑了好幾趟,敲了40多個圖章。中五居委會和業委會從中協調和溝通,將項目順利“送”入了審批程序。

2016年7月,21號電梯建成啟用。整個小區沸騰了,居民爭相來看這部電梯,原來準備賣掉房子換電梯房的不賣房了。

有了“頭雁”效應,中五居民區迅速進入“加裝電梯”的快車道。居民來看電梯的同時,也在暗暗觀察著他們的后續維保經。

“我們是居民自己管理電梯。”李祥玉對此頗有自信,從一開始他們就訂了電梯公約,沒有托小區物業來管,而是采取輪值制,由12戶居民輪流來管,每三個月換一次。

 

按照規定,電梯年檢需要一個有證書的電梯安全員,“60歲以上退休人員不符合申請條件。我們缺這樣一個有證的人,而結果我在微信群里一說,一位80后碩士生就主動請纓,她培訓了一個禮拜后通過考試,拿到了PASS,電梯年檢問題也就解決了。”

這三年下來,輪值管理員從701室輪到202室,21號樓的12戶居民都輪了一遍。“大家心有默契,管理有序,目前進入第二輪。”李祥玉將此歸結于“親鄰同心”。

“有了頭雁的樣板經驗,大家對加裝電梯就有信心了。”中五居民區書記王效潔說, 21號電梯落成后,大家都在盯著這棟樓的后續管理,近一年的觀察后,中五居民區進入申請加裝電梯的井噴期。

根據周家橋街道的全面排摸,居民區符合加裝條件的有34個門棟,目前已有6部電梯建成,還有一大波電梯在后續加裝排隊中。

一個門棟一本賬

21號樓的這種管理模式其實屬于“居民自我管理”。滬上小區的管理方式一般有三種形式:物業包干制、物業酬金制、居民自我管理。在王效潔看來,中五小區整體由仙霞物業管理,而就單項“加裝電梯”來說,這是屬于局部的居民“自我管理”。

自我管理首先涉及費用的分攤。李祥玉給21號樓的電梯維保算了一筆賬:每個月的維保費250元,電費100-150元,平均下來每戶500元/年。有支出,也有收入。21號樓電梯的視頻廣告1500元/年,也相應抵消了一部分費用。

當初加裝電梯時,大家是按照樓層高低達成了費用分攤協議。那么,加裝后的費用如何來算?

一開始,12戶居民達成協議:按乘電梯的頻率次數來收維保費和電費。居民乘坐電梯要刷IC卡,由輪值居民每月統計一下每一戶的乘電梯次數,再計算各自費用。“不過,試用了一陣后,大家覺得太麻煩,就干脆按平均費用分攤了。” 李祥玉說。裝電梯時,大家就成了熟絡的好鄰居,碰到啥事都好商量。

小區第三部加裝電梯的37號樓同樣碰到費用問題。有了21樓的經驗,37號做起賬本就比較理性。發起人袁芳說,當初是按電梯出資比例支付,目前還有一些前期籌款的利息可以貼補電費,等利息用完后,24戶業主輪流收電費。37號樓還與“慧加美”社會組織聯系,希望他們拉廣告贊助電費。

上周,居民區前排的5號樓電梯剛剛通過驗收,開始投入使用,樓組長張伊文已經在琢磨賬本的事。

 

中五居民區商議加裝電梯事宜。

“盡管電梯有兩年維保期,目前只產生電費,但這本賬本卻馬虎不得。”張伊文說,群里已經討論這個問題。3樓說要平均,7樓說要按比例。“到底怎么分攤,我們還要協商一下。”

和37號樓一樣,他們也在考慮廣告的問題,“廣告費還沒談好,如果有多余的錢就先放在維保基金里,建一個‘基金池’。”她特地強調了“基金池”的概念。

讓她覺得稍許頭疼的是,加裝電梯時二樓并沒有出錢,但等電梯造好后,二樓又想要乘電梯,但又不想出電梯費。五樓有一戶反映,電梯對光線有影響,覺得有點吃虧,想少分攤點。

不過她并不著急,當初裝電梯時,每戶出的錢不一樣,就是“協商”的結果。這次同樣也要“協商”。居委會還特地幫她咨詢過法律顧問,如果置換業主,這個費用分攤應該怎么延續。

而李祥玉已在考慮更大范圍的收支平衡問題,“加裝電梯上規模了,才有可能接到好廣告。等我們小區全部裝好電梯。我們可以聯合去談廣告商,到那時,估計廣告收入就能抵消掉維保費用。”

熟人門棟的“協商”

“賬本”之外,一部電梯牽涉著細水長流的日常維護。

就如21號樓一樣,37號樓使用初始即成立乘梯公約,大家一起對乘梯攜帶物品、轎廂的日常環境維護等行為進行約定。如果有裝修戶,就要嚴格按照公約規定,不得使用電梯裝載建筑垃圾或建材。

袁芳說,樓里有一戶正在裝修,前幾天在敲舊,我一早就到樓梯廳,看到工人就關照他們運建筑垃圾會損壞電梯,“不能乘電梯”,工人就用扁擔挑下樓,我看著他們一包包都運完才回家,之后建材進貨的時候,我也是第一時間到場,監督超長超重的物品不能乘梯。

“加裝電梯就像自己家的裝修或者買個家電一樣,要愛惜著使用。”37號樓的居民達成共識,加梯后不得占用樓梯樓道公用部位,每個樓層都有人主動清掃,轎廂及底層樓道也有業主主動清掃。

加裝電梯一開始經常有小故障出現,要及時與維保師傅聯系解決。個別居民不理解,認為新裝的電梯為何總是壞,牢騷怪話不少,甚至有人在轎廂內涂鴉,“我們遇到這樣的事情就要耐心的跟居民解釋,及時清除那些涂鴉。”

袁芳覺得,經歷過磨合期的考驗之后,這部電梯讓鄰里關系更融洽了。

 

中五居民區商議加裝電梯事宜。

上兩周,臺風“利奇馬”來襲,她在37號樓的微信群溫馨提醒:“大家關好電梯旁的窗,防止雨水進入電梯內。”那天,所有居民都行動起來,自發進行安全巡查,發現有樓層窗沒關上,會幫忙關好,并發在微信上警示鄰里。“‘利奇馬’過后,我們的電梯沒有因進水影響使用。”

5號樓電梯剛投入使用,第一個挑戰也是“利奇馬”。張伊文在“5號樓親鄰”微信群里發動大家:“你們看37號樓里從頭盯到尾,我們也要時刻緊盯著。”居民紛紛自覺關好門窗,居民還和慧加美工作人員一起去頂樓去檢查細節。“我們發現,電梯樓面窗戶稍有些進水了,但很快維修完畢。”

經受了利奇馬的嚴峻考驗后,5號樓成立了第一屆電梯管理小組,3人組成,一年換一屆。

張伊文在考慮以后是否要為電梯買保險。“這應該是個什么樣的險種呢,怎么買?我們到時會‘協商’一下。”


事實上,早在加裝電梯的過程中,12戶人家就形成了“協商”的好習慣。因為要鋪無障礙走道,正好擋著一樓商戶的空調外機。商戶不同意移機,后來中五居委會便出面和商戶協商,最終解決矛盾,達成協議。要協商的事還有很多,比如電梯裝好了,很多人要搬回來住了,4樓一戶居民在問,是否有多余的車位。

“我們現在是熟人門棟,碰到什么事就在5樓一戶居民家商量,她家客廳有一個大圓桌,大家管這叫‘圓桌會議’。”張伊文說。

加裝電梯工作是推進售后公房小區分類治理的有效途徑,街道也將此作為解決出行難題、改善生活水平、和諧鄰里關系、提升自治能級的有效舉措抓落實、促推進。

“電梯加裝后,鄰里關系不僅更和諧了,居民自我管理的能力也大大增強。”居委干部感觸頗深,以前大家碰到事情會到居委會門口大吵大鬧,現在,居民們會說,我們協商一下。如果矛盾一時解決不了,他們會說,先擱置一下,來日方長。

“沒想到,一部電梯也撬動了居民的自治精神。”


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